Quelles sont les différences entre SCPI d’entreprise et fiscale ?

Il existe deux grandes familles de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) que sont la SCPI fiscale et la SCPI d’entreprise. Chacun de ces deux produits d’investissement présente des spécificités, que nous exposerons au fil de cet article.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Grâce à une SCPI fiscale, il est possible aux contribuables français d’investir via la SCPI dans des immeubles à usage d’habitation. Ces biens s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat pour encourager l’investissement dans l’immobilier résidentiel à usage locatif : lois Pinel, déficit foncier et Malraux.  Cela permet aux épargnants de bénéficier d’une économie d’impôt, sous réserve de conserver les parts pendant une durée minimale à la signature du bail par la SCPI et d’un risque de perte du montant investi.

 Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

• la SCPI Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement selon la durée de location du bien immobilier respectivement de 6, 9 ou 12 ans. Pour être éligible, la SCPI doit investir dans des immeubles neufs et dans une zone d’investissement éligible. L’avantage fiscal est accordé dans la limite d’un montant d’investissement annuel de 300 000 euros par contribuable.
• La SCPI de déficit foncier a vocation à investir sur des immeubles à rénover et c’est le montant de ces travaux de rénovation qui pourra être déduit des revenus fonciers du contribuable ou du revenu global net imposable dans la limite de 10 700 euros par foyer fiscal. Par ailleurs, cette déduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. Ce système peut être avantageux pour les contribuables dont la tranche d’imposition est élevée. Cet avantage fiscal est soumis à une durée minimale de détention des parts de SCPI.
• La SCPI Malraux permet une réduction déduction d’impôt de 22% ou de 30% du montant de la souscription affecté au financement des dépenses, plafonné à 100 000 euros. La SCPI investit dans des Monuments Historiques, situés dans des secteurs géographiques bien précis et les parts de la SCPI doivent être détenus pour une durée de 9 ans.

Les SCPI fiscales présentent des inconvénients. La durée de détention des parts SCPI est plus longue. Les clients doivent souvent être prêts à garder leurs parts de SCPI fiscales pendant 15 à 18 ans. La liquidation des actifs ne s’effectue généralement qu’à partir de la 15ième année et dure 2 à 3 ans.

De plus, Il n’y a pas de marché secondaire pour la revente : une décote conséquente est constatée en cas de sortie anticipée si cette dernière est possible car il est très difficile de revendre des parts de SCPI fiscales.

La déduction fiscale ou la réduction d’impôt du dispositif fiscal est proposée en contrepartie d’une durée minimum de détention et d’un risque de perte en capital. Elle dépend des produits choisis, des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

Au moment de la liquidation de la SCPI, le calcul de la plus-value imposable sera réalisé sur la base du montant alloué à l’acquisition du bien.

En l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux, pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales. Même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles.

Quelles sont les spécificités d’une SCPI d’entreprise ?

Avec une SCPI d’entreprise, il est possible d’accéder indirectement au marché immobilier professionnel pour des montants plus accessibles que dans le cas d’un investissement en direct. En effet, investir en direct implique souvent des dépenses de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros. Or, les parts d’une SCPI ont une valeur comprise entre plusieurs centaines ou plusieurs milliers d’euros.

En 2018, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen des SCPI était de 4,35% selon l’ASPIM. Le TDVM est le rendement dû aux loyers générés. Il est cependant à noter que les performances passées d’un produit de placement ne permettent pas de préjuger de ses performances à venir.

Le principe de fonctionnement est similaire à celui de la SCPI fiscale, mais le principal intérêt de ce produit d’investissement réside dans la perception de potentiels dividendes.

Pour investir dans une SCPI d’entreprise, l’investisseur doit s’assurer que ce type de placement correspond à ses besoins et à ses moyens financiers. Il importe de vérifier un certain nombre d’indicateurs dont :

• Les taux d’occupation physique et financier (TOP et TOF) qui représentent respectivement la surface occupée sur l’ensemble de la surface du patrimoine de la SCPI et la performance locative de celle-ci.
• La capitalisation (valeur totale de la SCPI), qui se calcule en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts émises. Elle permet de vérifier la taille ou la valeur de marché de la SCPI d’entreprise concernée.
• La stratégie de gestion, ainsi que les frais à verser si vous veniez à la choisir : est-elle prudente, dynamique ou opportuniste ? Des politiques d’acquisition sont axées sur certains types d’actifs, d’autres sur des secteurs géographiques, voire mêlent les deux.
• La stratégie de gestion de la SCPI : types de biens immobiliers professionnels et les zones géographiques dans lesquels la SCPI va investir

Investir dans une SCPI d’entreprise est un placement risqué : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier. En effet, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente des parts peut être inférieure à la valeur d’acquisition.

Quelle est l’offre d’une société telle que Sicavonline ?

Depuis 20 ans, Sicavonline fournit des informations financières à ses clients et abonnés. Par ailleurs, elle les accompagne dans la gestion de leur patrimoine. Son offre propose des SCPI d’entreprise et fiscales, mais aussi, des solutions d’épargne et produits financiers tels que le compte-titres, le compte PEA et l’assurance vie.