Présentation du principe d’un investissement en OPCI

Dans la catégorie des investissements immobiliers français, il y a les organismes de placement collectif immobilier ou OPCI. Aux côtés de ces organismes, on note l’existence des SCPI. Les OPCI permettent en outre d’investir dans l’immobilier tout en profitant d’une plus grande liquidité. Ils viennent compléter la gamme des produits immobiliers.

Par rapport aux fiducies de placement immobilier, ils sont plus liquides en raison d’une limitation de la part consacrée à l’immobilier. Même si théoriquement, un OPCI peut investir jusqu’à 90 % de ses actifs dans l’immobilier, l’Autorité des marchés financiers a décidé de n’accorder son agrément qu’à ceux dont les actifs sont constitués jusqu’à 65 % d’immobilier, le solde étant alors composé d’actifs financiers, plus liquides que la pierre. Ainsi, avec les opci, diversifiez vos placements immobiliers.

Comment fonctionne les OPCI ?

Les OPCI sont des organismes de placement collectif dont les titres ne sont pas cotés en bourse et dont l’objet est l’investissement dans l’immobilier. La mise en place d’un OPCI est soumise à l’accord préalable de l’AMF. Les OPCI investissent en outre dans actifs immobiliers qu’ils louent ou qu’ils construisent à des fins de crédit-bail et qu’ils détiennent, directement ou indirectement, y compris ceux qui ne sont pas encore terminés.

Les produits immobiliers d’un OPCI sont principalement constitués d’actifs immobiliers construits ou acquis en vue d’être loués, de droits de location, des parts de certains immeubles non cotés, sociétés immobilières, actions de sociétés immobilières cotées et actions d’OPCI. Il s’agit généralement d’une option plus intéressante au fonds euros dans divers contrats d’assurance.

Quels sont les différents types d’OPCI ?

Les OPCI sont constitués d’actifs mixtes : 60 % à 90 % d’actifs immobiliers, le reste étant composé d’autres instruments financiers, comme des obligations ou des produits monétaires. Le terme OPCI recouvre deux formes juridiques de fonds immobiliers.

Il y a notamment la fiducie de placement immobilier ou FPI. Elle permet en outre aux actionnaires de recevoir des plus-values immobilières et des revenus fonciers. D’autre part, il y a également la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou SPPICAV, qui est un fonds commun de placement spécialisé dans les investissements immobiliers.

Pourquoi opter pour les OPCI ?

Les OPCI sont des véhicules qui peuvent être utilisés par un groupe d’investisseurs, ou par un seul investisseur, pour réaliser des investissements directs ou indirects dans des actifs immobiliers. On peut parfaitement les constituer en FPI ou en SPPICAV. Dans la pratique, presque tous les OPCI prennent la forme de SPPICAV.

Le principal avantage de l’OPCI est qu’il bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur les sociétés, sur les revenus locatifs et les plus-values provenant des actifs immobiliers. Toutefois, cette exonération est soumise à certaines exigences de distribution, en vertu desquelles un OPCI doit distribuer annuellement 85 % de ses revenus de location, 50 % de ses gains en capital et 100 % des dividendes reçus de certaines de ses filiales. En tant qu’organismes réglementés, les OPCI doivent être agréés par l’Autorité des marchés financiers et sont soumis à certaines exigences et ratios d’investissement.